福津市のアパートが来月竣工します。土地購入時に査定していた賃料よりも大幅に賃料がUPされました。理由はいくつかありますが、その少しをお話ししたいと思います。

私どもが開発を行う際に最も気を配るのが「賃料設定」と「マーケット」です。福岡にはないと信じていますが、賃料を水増しして表面利回りを上げる、そしてお客様の興味を引き付け販売する。その7年後の結果は想像された通りです。

ではどの様にすれば？という回答ですがいくつかあります。今日はマーケット分析についてです。一般的に福岡県であれば福岡市が良さそうとか、無難とか考えられます。福岡市の人気地区の賃貸需要は当然これからも良好と思われます。でも福岡市の中でも建ててはダメなところ、実は良さそうでも賃貸に苦労する場所も多々あります。投資銀行で賃貸マンションと賃貸アパートの融資決済をしてきたからその後がわかるのです。人気地区は基本的に土地が高く一般の方々は購入できませんし、アパートの採算性はありません。そういう場所は新榮都市開発株式会社が開発しているＲＣのマンションの様に戸数が確保出来なければ事業化できません。

であればアパートに適し、一般の方々で何棟ものアパートオーナーになるためには賃貸需要が旺盛な場所を購入するのが鉄則です。福津市の場合においては新宮地区と同様に人口が近年増加している地区です。イオンが出店し日蒔野の様な高級な住宅地区も形成されイメージが良くなっています。このアパートの場合徒歩１分に量販店が出店され、同じく徒歩１分圏内にコンビニやモスバーガーなどがあり生活しやすいのです。

先ず私自身が住みたいか、住みたくないかで検討します。そのあと協力賃貸会社が家賃査定をし、その後私どもが検証し事業化します。アパートオーナーは覚悟をもって購入する事を知っていますし、金融機関も不動産業者の事を信頼してお客様にご融資する傾向があります。なのでデベロッパーは利益を先に考えるよりもお客様の10年20年先を考えなくてはならないと痛感します。

その家賃で入居者が長く住んでくれるのか？本当に大事なことですね。