今年もあと２か月を切りました。当初計画した事業計画に対して概ね達成で今月あと少し気合を入れて詰めていこうと思います。

濱地真澄くんが阪神ドラフト４位でプロになり、その下の選手たちも見事に秋の九州大会を制し春の選抜出場はほぼ確実となりました。本当にすごいですね。子ども達から学ばされることは沢山ありますね。今週の神宮大会に応援に行くつもりでどんどん片づけています。３年生の進路も難関大学を受験するメンバー以外は全員大学が決まっている様です。親としても受験を控えている状況ではないので精神的には本当に楽です。

 

さて最近メールでこんなご質問がありました。「将来資産を造っていくにはどうすればよいですか」。その解答は沢山あると思います。サラリーマンに限定していえば株式投資、不動産投資、コツコツ預金する、また副業をするなどかと思います。さらに不動産投資に限定すれば投資マンションやテナント賃貸、一軒家賃貸、そしてアパート投資などです。そして何が一番効率が良くて安全性が高いかという事にフォーカスされます。

例えば投資Ｍ。比較的少額（２０Ｍ程度）の投資額で都市型で中心地近隣にあり賃貸面は比較的強いかと思います。またＲＣで耐久性もありローン期間３５年と空室時の返済リスクも小さい事がメリットです。一方キャッシュフロー面のリターンは小さく、生命保険目的や数年間の減価償却による税金還付が大きな利点です。

アパート投資の場合１棟６戸で５０Ｍから７０Ｍ程度の投資でやや大きいです。投資Ｍよりも１戸当たりの家賃は少額ですが、６戸になれば数十万の家賃が入金されます。以前は木造の場合融資期間が２２年とか２５年と短かったですが、構造や金融機関によれば３０年の期間が取れることもあります。結果キャッシュフローが大きくインカムゲインも見込まれることが人気の要因だと思います。なぜ最近のアパートの賃貸面が改善してきたかという事ですが、設備や仕様がＲＣマンションに比較して割安感が大きいことですね。さらに数年後に売却すればキャピタルゲインも期待できる。そこが最大の魅力です。

木造の場合は入居者の方々が住みたい間取りをミリ単位までこだわって造り込み出来ます。コンセントの位置から高さ、キッチン、室内階段の位置、ソファー位置やテレビの大きさまで考慮していく。ＲＣも同様に可能ですが、出来上がる直前まで変更が可能なのでより柔軟性があるという事です。将来を見越して家賃が下がりにくい物件に仕上げていくことが結果的にオーナー様の資産構築につながると考えます。その後の売却戦略も非常に重要ですがこの点はまた次回に。

 

私のせがれについても仮説通り付属大学に進学することになりました。約５年前くらいから受験向きでないと思っていましたので、高い私立高校の学費を負担することに。公立高校との授業料の差額は浪人１年分程度ですのでここに「分割先行投資」することにしたのです。結果はこれからの再投資次第ですが。

投資についての答えは一つではありませんが、年齢、年収、家族構成、不動産マーケット、税制などの外部環境も予測しながら分割先行投資をするのも面白いものですよ。利回りだけを判断基準にする投資は面白くないですね。