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2017年01月22日
こんにちは。昨年末から今年にかけていい事がたくさんありました。お客様から頂いたお肉が美味しかった事、無事に新年を迎えられた事、社員と家族が健康である事など日々感謝です。
今年度の当社は新たなステージに挑戦していきます。一つ目にお客様への情報提供の拡充を組織として取組してまいります。昨年度からお客様からのお問合せやご来店が非常に多くなりました。お客様がアパート経営や老後の年金を含めた暮らしについて不安を抱いており、アパート経営を真剣に考えていらっしゃる方が多数存在することも日々実感しております。自分の課題としてもっと勉強してお客様のお役に立ちたいと思い、出来る限り面談の時間を確保していきます。
二つ目に「スピード感」。アパートデベロッパーとして経営する中で最もボトルネックとなるのがアパート用地にどの規模の間取りが入り、またそのマーケットの適正家賃はいくらなのか？デベロッパーが時間を要するところです。当社は昨年より「１日で回答を出す」事を目標に取組してまいりました。通常設計士さんにお願いしますが、設計士さんも本当に忙しい。なので2週間以上かかるケースが大半です。当社スタッフと共に2日で回答を出していたのを今年は１日で回答を出します。結果優良なアパート用地確保の競争力に繋がり、お客様が満足される用地をご提供できるものと考えております。
少し記載したいことがありますので三つ目は次回記載することとします。
昨年資産構築（老後資金確保）のために保険と不動産を考えられている方がいらっしゃいました。2017年4月より個人、法人の保険料が大幅に値上げされるので直ぐにでも契約した方がいいのでは？との事。その解答は各お客様によって違いますのでここでも明確な回答は出来ませんが、保険も重要と考えています。私も実際保険契約しようと思っています。何故保険料が大幅に値上がりし、返戻率低下（全てのケースではありません）するのか？2016年1月に導入された日銀のマイナス金利政策の影響です。保険会社もこれでは運用が出来ないと契約者にもしわ寄せが来たという事です。一方ではアパート経営される方にとっては調達金利が下がり有利ですが。個人の終身保険では40代の私の場合毎月約1,500円程度は上がってしまうでしょう。法人の場合、役員の退職金準備と節税目的で契約する事が多いと思いますが、4月以降は節税効果の面でも非常に魅力の低いものとなります。保険の場合、一度この様な改定が行われると保険会社に不利になる様な改定はなかなか無いだろうと聞いております。法人でアパート経営が軌道に乗った方で節税を考えられている方は今が契約時と思います。年金も当てにならないこの世の中では今出来るときに適切な決断をして、みんな良い人生になればと思います。
2016年11月9日
今年もあと２か月を切りました。当初計画した事業計画に対して概ね達成で今月あと少し気合を入れて詰めていこうと思います。
濱地真澄くんが阪神ドラフト４位でプロになり、その下の選手たちも見事に秋の九州大会を制し春の選抜出場はほぼ確実となりました。本当にすごいですね。子ども達から学ばされることは沢山ありますね。今週の神宮大会に応援に行くつもりでどんどん片づけています。３年生の進路も難関大学を受験するメンバー以外は全員大学が決まっている様です。親としても受験を控えている状況ではないので精神的には本当に楽です。
さて最近メールでこんなご質問がありました。「将来資産を造っていくにはどうすればよいですか」。その解答は沢山あると思います。サラリーマンに限定していえば株式投資、不動産投資、コツコツ預金する、また副業をするなどかと思います。さらに不動産投資に限定すれば投資マンションやテナント賃貸、一軒家賃貸、そしてアパート投資などです。そして何が一番効率が良くて安全性が高いかという事にフォーカスされます。
例えば投資Ｍ。比較的少額（２０Ｍ程度）の投資額で都市型で中心地近隣にあり賃貸面は比較的強いかと思います。またＲＣで耐久性もありローン期間３５年と空室時の返済リスクも小さい事がメリットです。一方キャッシュフロー面のリターンは小さく、生命保険目的や数年間の減価償却による税金還付が大きな利点です。
アパート投資の場合１棟６戸で５０Ｍから７０Ｍ程度の投資でやや大きいです。投資Ｍよりも１戸当たりの家賃は少額ですが、６戸になれば数十万の家賃が入金されます。以前は木造の場合融資期間が２２年とか２５年と短かったですが、構造や金融機関によれば３０年の期間が取れることもあります。結果キャッシュフローが大きくインカムゲインも見込まれることが人気の要因だと思います。なぜ最近のアパートの賃貸面が改善してきたかという事ですが、設備や仕様がＲＣマンションに比較して割安感が大きいことですね。さらに数年後に売却すればキャピタルゲインも期待できる。そこが最大の魅力です。
木造の場合は入居者の方々が住みたい間取りをミリ単位までこだわって造り込み出来ます。コンセントの位置から高さ、キッチン、室内階段の位置、ソファー位置やテレビの大きさまで考慮していく。ＲＣも同様に可能ですが、出来上がる直前まで変更が可能なのでより柔軟性があるという事です。将来を見越して家賃が下がりにくい物件に仕上げていくことが結果的にオーナー様の資産構築につながると考えます。その後の売却戦略も非常に重要ですがこの点はまた次回に。
私のせがれについても仮説通り付属大学に進学することになりました。約５年前くらいから受験向きでないと思っていましたので、高い私立高校の学費を負担することに。公立高校との授業料の差額は浪人１年分程度ですのでここに「分割先行投資」することにしたのです。結果はこれからの再投資次第ですが。
投資についての答えは一つではありませんが、年齢、年収、家族構成、不動産マーケット、税制などの外部環境も予測しながら分割先行投資をするのも面白いものですよ。利回りだけを判断基準にする投資は面白くないですね。
2016年10月12日
激動の２か月でした。すっかり秋を感じる今日ですが今年は台風が多かったですね。台風慣れしている私でも最近の異常気象にはうんざりでした。と言うのもアパートが３棟ほぼ同時に竣工するといったスケジュールで、入居者様の引越までに工事を完了させるべく相当緊迫した雰囲気の現場でした。しかし今年の福岡は台風銀座。雨が降ると出来ない工事やコンクリートは当然固まりませんので工事はストップします。そんな状況が約２週間以上続くなんて…。それも織り込み済みだったので無事に完成しました。良かったです。
お陰様で竣工１か月経っていませんが、賃貸の契約率が８５％程度とこの時期の竣工としては中々優秀な子ども達です。今月中には成人して旅経っていくでしょう。
いつも結果論となってしまいますが、当社にとっては予定通りでした。事業化するまでに何度も仮説と検証を繰り返し現場を何度も分析していきます。なので仮説通りの入居様との契約が決まったときは何より嬉しい瞬間です。また入居スピードも仮説を立てていますのでそこへのリスクヘッジも行い、最悪のシナリオで動いていきます。当社はそうやって安全性を確保していきます。
賃貸が強い物件ってどんな概念なんでしょう。こんな質問を沢山受けます。当然天神、博多、薬院駅近くの物件は何もしなくても賃貸は強いものです。でも土地コストが高くオーナー様の収益面は全然面白くない。一方資産構築目的や相続対策であればそれは有りですが、全体からすれば一握りの方のニーズです。今回は賃貸について当社の考え方をご紹介させて頂こうと思います。
賃貸面を考えるに当たりファクターを細分化します。当社では10項目の分析を行っていますが、例えばマーケット、ターゲット、間取り、賃貸会社など。賃貸会社についてですが賃貸募集する会社はどこでも良いとは限りません。店舗数が多くてお問合せ数が多い事は表面的には非常に魅力です。沢山のお客様が来店されてオーナー様の大切なアパートを紹介してくださるのですから。本当に自分の物件を優先的に紹介してくれているのか？自分のアパートを優先的に紹介してくれていると信じているオーナー様が万と存在します。そんな中で真に優先順位が高いって何が違うのか？その答えは仕組みと人なんです。
もしお時間を頂ければこんなお話しを一緒にしたり、意見交換する機会があればと思います。是非是非お声掛けください。
2016年08月19日
今年のお盆は久々に高知に帰りました。思い立って帰れないのが秘境の田舎で、友の一声で心動かされるままに三日前に決断するなど、何とも親不孝な人間だとつくづく思い知らされるこの頃であります。何もすることの無くなった元高校球児（厳密に言えば卒業までは高野連所属の会員だが）とその下の次男（高校球児だが全国には程遠くお盆もお休みの高校所属）を引き連れ、大分臼杵まで約2時間半、愛媛八幡浜までフェリーで2時間20分、そこからとてつもなく眠たい山間を3時間、到着は朝6時で最後の30分は覚えていない。数年前までフェリーに乗ると喜んでいた子ども達も今は携帯にイヤホンと何とも花がない。
花がない中、この日は「よさこい祭り」の最終日で高知は熱気であふれ、全国各地から本場よさこいを見たいとわざわざこんな田舎にと毎年関心させられる。実際私も学生時代や社会人になっても「よさこい」の虜でこのシーズンが訪れるのが楽しみで仕方無かったのを思い出した。カツオの刺身、ウツボのたたき、まいご（貝の一種）や高知のお酒を親兄弟と返杯返杯で酔いも最高潮。うちの「おかん」と妹夫婦が「お兄ちゃん、踊ろうや！！」と夜のクライマックスでもうごちゃごちゃになった踊り子に混ざって、酒も抜けるほど昔取った杵柄と言わんばかりに乱舞。おかんは相変わらず酒量が変わらず、今でも一升はおそらく飲み干す「はちきん」で妹がその血を間違いなく引いている。最終日の高知の町は踊り子たちが全員仲間で全員家族の様になる。その一体感が多分たまらないのでしょう。私の後ろに参加していた20歳台のカップルは当日富山県から旅行で高知入りし、恥ずかしい感じもなく一緒に踊っていたし、この県の土地柄は人を受け入れる文化があるのだろうと故郷の良さを改めて感じました。
今から約160年前、文久の時代、土佐の国は果たしてそうだったのか。四国山地で閉ざされていた土佐は長曾我部の子孫である郷士（下士）と山内家からなる上士との間で厳格な身分制度が敷かれ、現在の高知とは如何ほどにも文化が違い、いつから自由闊達な文化が形成されたのか実に興味深い。1862年に坂本龍馬は那須信吾親子の案内で澤村惣之丞、吉村寅太郎らとともに四国山地の険しい山間を静かに脱藩、維新動乱の渦中に身を投じた。以降京都を中心に若い志をもった志士達が壮烈な死を遂げていく。
福岡までの道中、子ども達に梼原町の「維新の門」に立ち寄る事の了承を得た。回り道の許可を取ったという方が適切かもしれない。3ｍ近い巨大な8名の志士の群像、今自分が志しているものとシンクロされたのか、言葉にならない。子ども達もじっと群像に魅了され、幕末の時代の話になった。何気ない会話であったがおそらく何かを感じ取ったのかも知れない。来てよかった。
司馬遼太郎さんの小説を始め歴史本も読みあさった時期もあったが、ここに来るとまたその情景が脳裏に映し出される。おそらく近代日本の始まりは、新しい時代が来ることを純粋に信じ死と隣り合わせの中、青年たちが時代を駆け抜けていったことから始まっている。その土佐の原点がここにある。
彼ら志士があの時動かなかったら、今の高知の文化はなかったのだろう。ただ土佐の人にその土壌はあったのかもしれない。富山のカップルに「鳴子」を一つずつプレゼントした。良い思い出になってくれればと思った矢先、同じ踊り子隊の中に防衛大臣の役を終えたばかりの中谷元さんも乱舞していた。偉い人も普通の人も今はみんな一緒に踊れる世の中になったということ。
2016年08月17日
先日国土交通省より家賃収入減少リスクについての説明を義務化する制度改正が決定されました。俗にゆう「サブリース」の事ですね。「全室一括で借り上げます」とか「家賃は保証します」という営業クロージングの決め台詞ですね。賃貸募集や管理は売主（業者）が行い、空室に関係なく賃料を支払っていくシステムで、その中から管理料として利益が出る様な金額を設定して契約していくわけです。一般的に2年更新で入居者が入れ替わる際に、又は経年に伴い当然賃料も減少していきます。普通に考えれば当たり前のことですね。でも家賃保証の金額は変わらないってことはないでしょう。なぜならその管理している会社がどんどん赤字になって会社が倒産してしまう、普通の経営者ならそんなことは出来ません。なので説明不足で苦情がたくさん出たんでしょうね。
私も金融機関勤務時代に大手の家賃保証を背景（財源）にしたご融資を沢山させていただきましたが、20歳代の血気盛んな時、後先考えず目の前の融資案件を只々こなしていた様に思います。でも運よく現在も不良債権になったという話はなく、年賀状も来るので問題ないとは思いますが。
「何故それでも不良債権になっていないのか」という点は次回のセミナーでお話しするとしてアパート経営において賃料の下落は十分試算しておかなければならないポイントです。金融機関の審査時の家賃下落率や空室率ほど厳しく見なくても良いとは思いますが、十分なストレスチェックは必要です。ではどうすれば家賃が下がりにくくて入居率が良い物件に出来るのか？色々な要素がありますが、結論は「人」だという事がわかってきました。セミナー等で詳しくお話ししますが、筑後の田舎の方でなぜこんなに空室がないのか？高知の田舎でなぜ空室待ちの物件があるのか？それなら福岡でも出来るよね？という事です。全て実現する事は難しいですが、この課題に対し立ち向かっていきたいと思います。家賃を下げて入居率を上げた実績は排除したいと思っています。
