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2016年07月23日
福津市のアパートが来月竣工します。土地購入時に査定していた賃料よりも大幅に賃料がUPされました。理由はいくつかありますが、その少しをお話ししたいと思います。
私どもが開発を行う際に最も気を配るのが「賃料設定」と「マーケット」です。福岡にはないと信じていますが、賃料を水増しして表面利回りを上げる、そしてお客様の興味を引き付け販売する。その7年後の結果は想像された通りです。
ではどの様にすれば？という回答ですがいくつかあります。今日はマーケット分析についてです。一般的に福岡県であれば福岡市が良さそうとか、無難とか考えられます。福岡市の人気地区の賃貸需要は当然これからも良好と思われます。でも福岡市の中でも建ててはダメなところ、実は良さそうでも賃貸に苦労する場所も多々あります。投資銀行で賃貸マンションと賃貸アパートの融資決済をしてきたからその後がわかるのです。人気地区は基本的に土地が高く一般の方々は購入できませんし、アパートの採算性はありません。そういう場所は新榮都市開発株式会社が開発しているＲＣのマンションの様に戸数が確保出来なければ事業化できません。
であればアパートに適し、一般の方々で何棟ものアパートオーナーになるためには賃貸需要が旺盛な場所を購入するのが鉄則です。福津市の場合においては新宮地区と同様に人口が近年増加している地区です。イオンが出店し日蒔野の様な高級な住宅地区も形成されイメージが良くなっています。このアパートの場合徒歩１分に量販店が出店され、同じく徒歩１分圏内にコンビニやモスバーガーなどがあり生活しやすいのです。
先ず私自身が住みたいか、住みたくないかで検討します。そのあと協力賃貸会社が家賃査定をし、その後私どもが検証し事業化します。アパートオーナーは覚悟をもって購入する事を知っていますし、金融機関も不動産業者の事を信頼してお客様にご融資する傾向があります。なのでデベロッパーは利益を先に考えるよりもお客様の10年20年先を考えなくてはならないと痛感します。
その家賃で入居者が長く住んでくれるのか？本当に大事なことですね。
2016年07月16日
7月14日、福大大濠高校の夏は終わってしまいました。
春の九州チャンピオンとして臨んだ今大会は福岡の高校野球ファンの期待であり、私たちの世代としては「あの強い大濠が返ってきた！」と伝統のユニフォームに一新しまさしく夢心地の時間でした。
息子が高校受験を控えた3年前の夏、最後の大会が終わり目標を失うかと思いきや「大濠で野球する」と驚かされたことを覚えている。合格確立はＥ判定、無理だろうと思っていたが最後の最後まで継続的な努力で合格。親としても野球の指導者としても真の目的をもった人の強さを知った瞬間でした。
彼の野球人生はこの辺から少し人と違った方向に進んでいく事になったと思います。
小学校からエースピッチャーで親子鷹の監督として彼には本当に厳しくし期待もした。
大濠の野球についていくため入学前のトレーニング中に足を骨折。松葉杖での入学式。
小学校から有名人だった元岡スピリッツの濱地、マクドナルドの福岡市長杯で惜敗した長尾ファイターズの米村、その年の全国準優勝キャプテンの原口などすごいタレントの中で、1年生大会の決勝、相手は福岡第一高校、背番号９でファーストで出場。自分も背負った背番号９だったので本当に嬉しかったのを覚えている。昨日と同じ春日球場で左中間フェンスに突き刺さるツーベース、これが息子の最後のプレーでした。
夏過ぎて「父さん、肩があがらん」って「ベース間が投げれん」とチームには内緒で病院に行きました。医師にも何度も手術以外で何とか野球が続けれられる方法はないかと病院めぐりしました。
監督から「主務にならんか」と打診されている事を知ったのは打診されてから約１か月後。本人が一番辛かったと思う。同時に家族もそこから一緒に悩んだ。「もうそろそろ決めんといかん」と言われても何も言えない、そんな日が続いた。
仕事から帰ってリビングで「決めたよ」と彼から話があった。お互い下向いたまま「主務になる」。本当は顔を上げると二人とも涙が止まらなくなるのを知っていた。それでも我慢出来なくて声にならなかった。野球するために大濠に来たのに野球が出来ない、父親が期待している事も16歳の彼には十分すぎるほど分かっていた。
「大濠史上一番の主務になるけん」って「応援するよ、全力でチームをサポートしなさい」と送り出し、彼の主務としてのプレーが始まった。
自分の息子が試合に出なくても、練習試合、公式戦関わらずほどんど見に行った。大濠ファンであると同時に試合に出る出ない関わらずチームをサポートする姿勢は彼と重ねられてより一層考えさせられた。
球場のベンチ上は大濠ベンチが見えない。本当は相手側から見たい気持ちもあったが試合前と試合終了後の挨拶時に息子の顔が見えるのが少し楽しみだった。練習試合でもスコアをつけたり、来客の案内、球場の設営、少年野球時代に厳しく指導してきて良かったと思える瞬間でした。周りからお褒めの言葉を頂くと本当に救われました。
最期の夏、一発勝負。春の甲子園が手の届くところにあって臨んだ今大会。一年生大会の決勝と同カード、同球場と縁を感じる。これからある意味本当に長い夏が彼らを苦しめると思うと本当に勝たせてあげたった。あの少年野球からすごかったあの選手達と一緒にもう少し夢を見たかった。これは終わった話で仕方がない。
夜遅く彼が帰ってきた。「おつかれさん！」っていう事はそれまでに決めていた。
しばらく部屋から出てこなかった。試合終了後から目的を失い、今日から何も決められた練習もない。不安だと思う。
あの3年前の夏、昨日の敗戦とは全く重みも思い入れも違うがそこから新しい目標を見つけ、それに向けて走り出した。実はその時間が一番楽しいことも学んだと思う。
そして挫折を乗り越え、主務として新しい道に進み十分チームに貢献できたことは殆どの試合を見に行った自分が一番知っている。「本当にお疲れさま 俺の方が学ばされた」と成人した頃に言いたい。
またこれからの大学生活、就職、結婚とたくさんのイベントや苦しい事が訪れるが、何のために、どの様にとシッカリと目的を以って乗り切ってほしい。大濠でやれたからどこでも出来る、大丈夫。
2016年の夏はアパート竣工もあり息子たち以上に頑張ります。
今後ともよろしくお願いします。
2016年06月30日
いよいよ始まりました。私どもが福岡でのアパート経営を本気で考えられているお客様と一緒に幸せになるために、何度も何度もプラン変更を繰り返し、いよいよ着工です。
今までアパートを購入して不動産経営を既に行っている投資家の方でも、出来上がって営業マンにそのままご提案を受けて購入する事が多く、どんな風に出来上がっているのか？多分大半の方々が見られたことはないと思います。
私もデベロッパーで勤務するまではその経過や信じられないほどの打ち合わせの数・・・知らないうちに朝を迎えることも。
アパート業者の営業マンは一般的に建築現場に行く時間がないですね。私のように頻繁に現場を確認したり、そこで他の仕事もしたりと建築現場が好きじゃないと出来ないですね。
しばらくはアパートの現場レポートや夏の高校野球レポートなど仕事と趣味を掲載していこうと思います。
掲載している写真は基礎工事が終わって、いよいよ建て方に入ろうとしているところです。
建て方とは一般的には棟上げの事で建築用語です。この前の段階で投資家の皆様が購入される前にどんなイベントが起こっているのか？なぜここに１Ｒじゃなくて１ＬＤＫを建設するのか？など分からない事がたくさんあると思います。
営業マンにその話を聞く前に利回りだけで判断された大家さんもいらっしゃると思いますが、私どもは利回りだけの営業は致しません。なぜか？アパート経営も大手企業も中小企業も経営している事に変わりはありません。経営者が自分の持ち物を利回りという指標のみで判断してほしくないと以前から思っていたからです。
今回は基礎を打つ前にデベロッパーは何をしているのかを少し話したいと思います。
地盤調査。これが一番緊張します。スウェーデン式サウンディング調査（ＳＷＳ試験）という地盤が大丈夫か？という調査を行います。私どもはＲＣ建築にも携わりますのでその場合はボーリング調査をします。ＳＷＳは木造建築で一般的です。
この物件の地盤は良好で改良の必要性はなく安心しました。その後基礎工事に入ります。私どもが計画した間取りその通りの基礎が造られます。全部チェックしましたが寸分違わず出来ていました。
基礎が出来たら、いよいよ建て方です。また進捗を記載します。
因みに地盤改良は結構な費用がかかりますね。
2016年05月15日
みなさま、はじめまして。
福岡でアパートやマンション、戸建て住宅の企画開発・販売事業を行っているイーラインズと申します。
この度、ホームページをオープンいたしました。今回は初めての投稿となります。
よろしくお願いいたします。
さて、不動産投資の場合、お客様と私たちとの最初の出会いは、お客様が不動産を通して資産運用をお考えになられているところからはじまることがほとんどではありますが、私たちはお客様に不動産投資物件をご紹介し販売するだけではございません。
不動産投資というのは、お客様の人生の中のとても重要な決断の一つであることが多いです。しかし、あくまでもそれは今後のお客様の長い人生の通過点に他なりません。
収益が上がれば税金対策も考える必要がありますし、ゆくゆくはお子様への相続や贈与のことなども考える必要があります。
株式会社イーラインズは、ご紹介させていただく物件の質を重要視するのと同じように、お客様が投資された後のことも重要であると考えております。
そのため、北部九州最大級の税理士法人グループである、アップパートナーズグループと提携し、投資によりせっかく得られた収益に対して無駄な税金を支払うことのないようアドバイスできるようにするなど、お客様の人生を将来に渡ってサポートできる体制を整えております。
当社には、金融のプロ、不動産投資の実務のプロ、戸建住宅のプロ、といった不動産投資に関わる各分野のスペシャリストがおります。
これまでになかった、お客様の人生をトータルで考える不動産投資会社として、様々なニーズにお応えできるよう精進して参ります。
